特征价格(价格)

admin 2023-09-24 12:56:13 445 抢沙发

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摘要： 大家好，特征价格相信很多的网友都不是很明白，包括价格也是一样，不过没有关系，接下来就来为大家分享关于特征价格和价格的一些知识点，大家可以关注收藏，免得下次来找不到哦，下面我们开始吧...

大家好，特征价格相信很多的网友都不是很明白，包括价格也是一样，不过没有关系，接下来就来为大家分享关于特征价格和价格的一些知识点，大家可以关注收藏，免得下次来找不到哦，下面我们开始吧！

特征价格模型在房地产经济学中的应用

特征价格法(Hedonic Price Method)特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给银孙燃人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。特征价格模型在国外首先应用于具有较大差异性的耐用消费品的定价中。“Hedonic”是“享乐”的意思，在这里是指由于商品具锋虚有某种使用价值，而使得消费者得到满足的意思。在特征价格模型中，任何住房的价格都是由住房的特征价格的集合来表示的。而住房价格之间的差异，是由于住房所含特征数量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。但是，房地产项目的特征价格是隐形的，无法通过市场售价直接获得。因此，需要将市场上的房地产项目所具有的对价格产生影响的特征进行分解，分别计算每一个“特征”所值的价格。二、Hedonic模型的应用1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三种函数形式定义,分别如下：（1）线性形式：P＝a0 aiZiε。P表示价格;a0表示常数;ai表示各因素的影响系数;Zi表示影响价格的因素;ε表示残差,一般残差不具有经济意义。（2）半对数形式：lnP＝a0 aiZiε（各符号表示意义相同）。（3）对数形式：lnP＝a0 ailnZiε（各符号表示意义相同）。实际应用中,具体采用哪种函数形式,要结合实际情况,予以考虑。2.住宅租金的影响因素及其赋值。Hedonic模型主要关注的是产品属性的隐含价格。影响住宅租金的因素主要有区位、结构和邻里属性三大因素。区位属性主要是对景观、便利性及区域的开发程度的测度。如前所述,不同的小区由于地理位置差异较大,对其交通状况、生活配套定量评分很难做到精准。因此,本文作者觉得要运用Hedonic模型考察住宅租金的影响因素,最好是建立在同一个小区,这样就不用考虑小区的地理位置、生活配套,可以最大程度做到精准。二、Hedonic模型的应用1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三种函数形式定义,分别如下：（1）线性形式：P＝a0 aiZiε。P表示价格;a0表示常数;ai表示各因素的影响系数;Zi表示影响价格的因素;ε表示残差,一般残差不具有经济意义。（2）半对数形式：lnP＝a0 aiZiε（各符号表示意义相同）。（3）对数形式：lnP＝a0 ailnZiε（各符号表示意义相同）。实际应用中,具体采用哪种函数形式,要结合实际情况,予以考虑。2.住宅租金的影响因素及其赋值。Hedonic模型主要关注的是产品属性的隐含价格。影响住宅租金的因素主要有区位、结构和邻里属性三大因素。区位属性主要是对景观、便利性及区域的开发程度的测度。如前所述,不同的小区由于地理位置差异较大,对其交通状况、生活配套定量评分很难做到精准。因此,本凯凯文作者觉得要运用Hedonic模型考察住宅租金的影响因素,最好是建立在同一个小区,这样就不用考虑小区的地理位置、生活配套,可以最大程度做到精准。

简答网络价格的特征

网络价格特征：

一般分为高端和低端，

高端的环境，如天数让猫和京东自营一般保真，但是价格肯定都贵。

低端的环境，如淘宝和京东非自营一般有好有歼清坏，但价格便宜。

网络价格一般比实体店便宜，因为没有店面费，但是家具等大件有可能比实体店还贵，因为运费降不下来。

网络比较开放，所以价格战打得仅，所以同样氏毕前客户群，价格不会变，而且基本不能讲价。

房地产价格的特点

据《中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》统计分析，房地产价格的特点包括以下六点：

1、房地产价格具有明显的权利价格特征

由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，不象其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。

房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因而可以分享同一房地产的不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等等。

2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性

一般商品都是人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。而房地产的物质构成中包含土地在内，原始土地本身是非劳动产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此，房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。如前所述，房地产价格只能说基本上是房地产价值的货币表现。

由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此影响到房地产价格也呈现出长期上升的趋势。

3、房地产价格具有特殊的形成机制

房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大。

一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不扮宴芦可能因某宗房地产价格上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的；另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间（短则一、二年，长则三、四年）才能调整过来，房地产商品的供给弹性小，因而房地产均衡价格（指市场供给和市场需求相平衡时的价格）的形成主要是由需求量的变动所决定的。

当需求量增加，供给量不能相应增加时，房地产价格便呈现出上升趋势。

同时，房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。不仅不同的房地产有不同的效用，而且即使同宗房地产，由于所处地段、房型、楼层、朝向等的区别，也具有不同的使用价值，这就直接决定了它们之间的价格差异。再者房地产又是超耐用商品，使用时间特别长，未来的供求变动对价格变动趋势会产生相当大的影响。购房者投资置业，总是希望所购置的房地产能保值增值，因此，在购房时不只是考虑当前，而是更多地考虑未来的房地产发展趋势，因而价格预期的心理因素，就成为影响房地产价格长期走势的一个不可忽视的因素。

4、房地产价格具有显著的个别性

这里所说的个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。其原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的，由于房地产空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有个别性。

例如，一个按同一建筑设计方案所建筑的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度等方面都互不相同，房价也必然有所差别；再如，同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有差别。正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值，因而表现出不同的市场价格。认识这一特性，对于房地产开发企业的定价决策和具体操作有着十分重要的指导意义。

5、房地产价格具有多种表现方式

一般商品的交易方式主要是买卖，售价比较单一。而房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。在这些不同的交易方式中，房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。

6、房地产价格总水平具有上升趋势

一般商品的价格随供求关系的变动而上下浮动，总趋势是随着劳动生产率的提高，单位产品成本的降低而趋于下降。而一个城市或地区的房地产价格总水平，虽然受供求关系影响会出现周期厅带性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性祥乎，需求拉动地价上升，同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。

此外，一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，也使房价相应上升。综合上述因素，从长期发展趋势看房地产价格总水平趋于上升，这是同一般商品价格所不同之处。