价格评估(手机评估价格)

摘要： 大家好，关于价格评估很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于手机评估价格的知识，希望对各位有所帮助！房屋价格评估方法有哪些房屋价格评估方法有：①成本法对取得土地的各项成本费...

大家好，关于价格评估很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于手机评估价格的知识，希望对各位有所帮助！

房屋价格评估方法有哪些

房屋价格评估方法有：

①成本法对取得土地的各项成本费用核算，对正常成本费用累积后取资本利息和合理的投资利润，得土地使用权价值的方法。常用于对正雹轮常程序取得的土地的评估。

②重置成本法对现有的房屋根据正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，考虑资金的利息并计取开发得出完全重置成本价，根据实际情况以及法律规范确定房屋成新率，相乘后得出房屋的评估价值的方法。

③市场比较法挑取市场上相同用途、条件相似的房地产价格案例与待估房地产的条件比较，通过指数对比调整，得出价值的方法。

④剩余法由于房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，所以测算耐皮出土地使用权价值，用总价值减去它后即得出房产价值，该方法常用于源亩信房屋或土地的单项估价。

商铺价格评估一般评估费是多少

商铺价格评估一般评估费是3000元。价值评估是指根据地段、楼层和硬件条件的差异对物业价值的评估。店铺价值评估是根据店铺拥有或占用的所有软硬件状况和整体经营能力，充分考虑各种因素，并结合宏观经济环境和行业背景，对店铺整体市值进行的综合评价。

商铺因其稳定的投资收益和增值特性，越来越受到房地产投资者的青睐。简而言之，商铺投资收益可以用以下公式表示：商铺投资收益=商铺持有期间获得的租金收入+未来销售的增值收益最大的理论依据仍然是租金收入是所有商业地产交易的驱动源。这也是与住宅定价的最大区别，即强调租金水平与商铺最终售价的关系。列出如下公式：投资回报率=店铺购买价值/租金收入。

拓展资料：

1、目前，市场比较法是一般店铺评价中最常用的方法。收集交易实例——收集更多周边店铺的交易价格，包括销售和租赁价格。注：由于商铺的交易量没有租赁的交易量大，在实际经营过程中，租赁的数据往往比交易的数据多。选择可比案例——即从以上交易案例中选择与评价店铺最接档滚瞎近的3-10个可比案例。注：重点是可比性。建立价格可比基础——包括五个方面：统一的支付方式，统一单价，统一货币和货币单位，统一区域内涵，统一的面积单位。注：实际使用面积与建筑面积容易混淆——相差百里。

2、修改交易状态、交易日期和房产状态在此过程中，提醒投资者注意以下几点：毛租金&净租金：即租金包括一些其他的东西。例如，有的业主要求租赁税由承租人承担，业主同意每年给承租人一定期限的免租期，租金包括物业管理费等。总要约价&实际成交价：投资者更容易了解要约价，但要了解实际成交价却很难，但这对最终的准确估值有很大影响。楼层差：店铺一楼和二楼的租金差异很大，直接导致了价格的差异。因此，在确定成交情况时，要分清每层店铺的价格。其他：成交日期、土地使用年限、立面宽深比、新旧程度等不再重复。注意：进行必要的更正在商店估价中起着重要作用。

3、评估金额由综合评估确定这里需要强调的是，对于出租出售的二手店的价值评估，租赁期内的租金收入必须严格按照租赁合同的规定——即使是异常交易价格。原因很简单，那就是——卖不破租。注：综合评价要求评价人具有丰富的专业经验。综上所述，店铺估值所采用的比较方法有很多行空值得投资者关注的关键点，而对市场租金的理解和修正对店铺真实市值的确定起到了关键作用。社区类型：社区的类型可以包括富裕和发达、中产阶级、公寓和零售、工厂和低收入住房、新旧、发展中或发达、静态或动态、种族多样性或孤立、安全或犯罪频繁等。为您的商店位置创造一个环境，这可以增强或削弱潜在客户对您的形象。周边环境质量对于大多数类型的商店来说，高质量的零售或生活环境通常是一个积极的推动因素。对质量备高的感知会受到新颖性、现代建筑设计、昂贵的材料、绿化设计、独特的功能、声誉、树木、公园或其他自然特征以及许多其他因素的影响。

价格评估的介绍

价格评估是指具有独立法人资质的社会专业人员和专业机构基于枝铅清各类市场民事主体的聘请（或者委托）关系，根据特定目的，对约定财激握产（资产）在特定时点的价值（价格）进行分析、测猛前算和判断并提供专业意见的市场服务行为。

土地价格评估的方法

土地估价基本方法

土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

(一)市场比较法

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本档粗嫌估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

基本公式：

Vd=Vb x A x B x D x E

Vd—待估宗地的价格

Vb—比较实例宗地价格

A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数

B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。

(二)收益还原法

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。

由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或行手其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。

收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

基本公式：

土地收益为无限年期

V= a/ r

V—土地收益价格

a—土地纯收益(地租)

r—土地还原利率

(三)成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。

基本公式：

地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益=土地成本价格+土地增值收益

(四)剩余法

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。

剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独凳穗评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。

基本公式：

V= A-( B+ C)

V—待估土地的价格

A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;

B—整个开发项目的开发成本;

C—开发上合理利润

对于房地产开发项目，其具体公式为：

土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润

(五)基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。

划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。

用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

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